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  [这个贴子最后由Amy Du在 2019/10/15 01:37pm 编辑]

Amy Du,卡尔加里注册地产经纪,拥有金融和会计的专业背景。Amy在卡城生活了近20年,对卡城的社区和学校有敏锐理解和分析,希望大家通过我的地产小知识对卡城的房地产多些了解。

买房卖房,选择学区,投资咨询,估价定位,Amy以专业敬业,优质高效的服务为您的置业安家计划保驾护航,全程协助您的贷款,验房,律师,地税等相关事宜。如果您考虑在卡城安家置业,欢迎和我联系,我愿意尽我所能为您找到一个满意的家,了解更多资讯地产知识,房源推荐,市场行情,加入我的微信聊天群吧

Amy Du 杜亚娟
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  今天Amy跟大家聊聊新房GST退税那点儿事儿......

众所周知,买新房是需要交GST的,房主在拿到新房后可以向CRA申请返还一部分GST。那么问题来了,申请新房GST rebate的条件和金额呢?

首先,45万以下的新房无论是自住或出租,都可以申请GST退税,但申请表格和过程不同。用于自住的新房,建筑商有可能会替你申请,这笔退税会在Statement of Adjustments最后的房价上体现出来,买家最好确认清楚最终房价是否含税。
用于出租的新房建筑商一般不负责申请退税,需要你自己填表申请退税。

然后说到大家关心的退税金额了,这个是有计算公式的:
当房价低于35万➡;; sale price X 5%GST X 36%
当房价在35万到45万之间➡;; 6,300 X (450,000-sale price) / 100,000
当房价一旦高于45万就不能申请退税了

举个栗子🌰;;;
35万的新房可以申请到6,300刀的退税,40万的房子可以申请到3,150刀的退税,45万的房子就申请不到退税了。
仅供参考

Amy Du 杜亚娟
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  今天Amy跟大家分享的是地产登记时所有权的登记类型......

1.Sole Ownership: 独有权。指地产(Land Title)登记时只有一个人的名字,所有者对此土地和房产拥有全部使用权和支配权利。

2.Joint Tenancy: 可翻译为共同共有。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记,主要为夫妻或父母子女等亲人共同拥有。此类所有权的特点是,所有人对土地享用同等权利和利益,但此类财产不可分割,如果其中一位所有者去世,另一位或几位所有者自动继承其所有权。

3.Tenancy In-Common: 可翻译为按份共有,有点类似股份公司的意思。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记,多为没有亲属关系的投资人合伙购买一处地产。登记时可以按投资百分比分配份额,所有者可以转让自己拥有的份额,此类型的所有者去世时,其它所有者没有自动继承其所有权的权利。

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  Amy跟大家分享一下房地产投资常见的几种方式:

自住加出租, 租金可抵部分或全部 Mortgage 及 Property Tax. 以后出售变现, 增值的部分免税.

购买物业经营或出租, 经营或出租的收入用来还清贷款及其他费用. 以后转卖物业, 赚取房产增值部分.

低价购买旧房, 翻修后转售, 扣除装修费用及税费, 赚取其中的差价.

选购位置好的 Lot 或 Retired House, 翻建新屋出售.

购买期房,预付定金获得新盘, 房屋建好后出手转卖, 赚取利润.

购买公寓房, 委托管理公司出租, 房价上升时, 转卖升值.

购买Industrial Unit, 申请重新规划(By Zoning Bylaw), 做商业出租, 赚取利润.

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  [这个贴子最后由Amy Du在 2018/06/03 11:31pm 编辑]

Amy跟大家分享一下出租房的哪些费用可以用来抵减房租和抵税:

房贷利息;除了常见的房贷利息,其他形式的借款利息比如 Line of credit, 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于购买或修缮出租房的,利息部分都可以抵扣。

地税;出租房的地税property tax可以抵,地税是每年都要定期交给政府的,属于当期费用current cost可以用来抵减房租收入

保险;如房东保险 (Landlord Insurance)。如果保险是买一次可以保两年的,注意只能抵当年的这部分保费,剩余的第二年再抵。

广告费;房东招租时的广告费用

物业管理费;请物业管理公司或地产经纪代替打理出租房,代替招揽租客的托管费可以抵。但是,如果房东自己管理则不能抵。

房屋维修;房东请人修房子换马桶等等的人工费和材料费可以抵。但是如房东自己动手只可抵材料费,自己的人工费不能算。

专业人士费;包括请律师撰写租约或者追讨房租而发生的律师费,请会计师记账报税的费用都属于专业人士费,可以抵减房租。但买房卖房时产生的律师交接费属于购房成本,是不能用来抵减房租的,这个费用要等到卖房那年计算增值的时候才用得上。

水电气费;水电气cable费由房东支付的,可以抵。

办公用品;为操办租房业务而消耗的办公用品

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  这两天卡尔加里总下雨,看到屋檐下滴滴答答的雨水,Amy想跟大家分享一下屋檐雨水槽Rain Gutter的清理问题。

落叶是雨水槽堵住的罪魁祸首,飘落在屋顶上的落叶被雨水冲进累积在雨水槽里,有时还有泥土,再飘进几颗草籽,真有可能在雨水槽里长出草来。

雨水槽要定时清理保持通畅,最好把靠近屋顶的树枝修剪掉,既防止落叶堵塞雨水槽,也避免小动物窜上屋顶。

如果发现雨水槽两端高而中间低,要及时修理或请人更换。否则即使屋顶不漏水,积水也会四处溅落,可能直接排到房屋的基础墙基上或倒流入屋,造成漏水现象。

另外排水管要远离地基,注意排水的地方要有坡度,不要靠近或流向地基,这样也可避免地下室漏水,潮湿。

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  Amy跟大家聊一下屋顶阁楼保温棉加厚的话题

老房子或旧房屋,屋顶阁楼 (attic) 里的保温棉 (insulation) 多半厚度不够; 与新屋相比,更多的热量会从屋顶散失。阁楼里的保温棉太少往往是房屋整体保温效果不佳的原因之一。越来越多的屋主意识到这个问题,那么加厚阁楼里的保温棉应该注意些什么呢?

首先屋主可以自己动手DIY或者聘请专业人员加装屋顶保温棉,在增加保温的同时,一定要注意阁楼的通风。

现在大多数阁楼保温层的施工采用Blown in的方式,若干袋“棉絮”状的保温材料被“吹”进阁楼。保温棉的数值越高,保温效果越好。

在现实中, 阁楼里Blown in 的保温材料厚薄不均的情况非常普遍。原因是由于检查,修理等人员或屋主需要进入阁楼,被踩得深一脚浅一脚的保温层就不再被人关注了。这种薄厚不一的保温层保温的效果会大打折扣。保温棉的数值越高,保温效果越好。比如1000尺的保温面积,其中一半R50一半R10,实际的平均热阻值就只有R17 而不是平均值R30。

同样道理,阁楼入口处盖板 (Attic Hatch cover)上也同样应该加装保温棉。很多阁楼入口 (Attic Hatch cover)上都是没有保温的,保温效果也会打折扣。

另外Energy Efficiency Alberta目前对于加装保温棉有政府补助.

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  有时候家里的地毯或地板踩上去咯吱作响,是怎么回事儿呢?我自己家的房子bonus room也出现了这个问题,到底造成这个声音的原因是什么呢?今天Amy给大家来分析一下。

听到咯吱的声音时,很多人的第一反应是房子老了,不行了,或者房子的质量不好,才会出现这样的声音。但不光是老房子新一些的房子有时也会遇到同样的情况。

如果您家铺的是木地板,或者是地毯,那么在木地板和地毯的下方还有一层压缩板叫sub floor, 在sub floor的下方有起支撑作用的横梁 Joist。如果sub floor和横梁之间的钉子松了,人踩上去就会出现咯吱咯吱的声音了。

怎么修呢,就是把地板或者地毯扒开,重新加固钉子,把sub floor 和joist横梁重新钉紧这样踩上去“咯吱咯吱”的声音就会基本消失,或者至少大幅减轻。如果您家铺的是地毯,又不想掀开,可以找有经验的师傅做到钉进去的钉子不留痕迹。

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  Amy跟大家分享一下买房的注意事项......

首先,让我们聊聊你为何要买房子,最要紧的理由是什么?譬如买房子是为了孩子的教育,选个好学区, 一个房子再好,可偏偏不在学区范围,可能你也只能忍痛割爱了; 买房子是因为工作单位变了,要迁就每天上班的距离; 买房子是因为家里有老人帮忙带孩子,买个大一些的房子,而且最好周边要在步行距离内有公园、超市、购物商场等,老人平时可以闲逛解闷......买房子的理由决定了你要买的房子的社区范围。

然后,让我们聊聊你能负担起什么价位的房子。我建议大家看房之前先去银行做个房贷预批,就大概会明白你最高能够承担的房子的总额区间了。是80万以下的房子,还是60万以下的。另外,再研究一下你的目标社区的人口组成以及人群类别,生活设施的分布,附近公车站等等。

经过这些筛选,就能大概定下2-3个社区,这时候再去看目标社区的房源信息,设定价格以及房子类型后房屋照片,房龄,房间数目等基本信息就出来了。这时候再去看房子,相比漫无目的蒙头看房到头来越想越糊涂,效果会好很多。

去实地看房时,首先不要急着进屋,要站在driveway上,看看房屋的外观和屋顶,如果屋顶没有积雪,大概能看到屋顶的状态,外墙的保养程度、车道的维护程度等等。

然后再进入房屋内部,千万不要把视线一直锁定在橱柜是否掉漆、冰箱的SIZE不够大、灯不够漂亮等等这些软装饰上,最需要看的是无法改变的东西,一个是房屋的位置LOCATION,一个是房屋的格局LAYOUT。不要太注意脏旧的地毯、墙壁的颜色、不够新的厨房,这些有可能会让房子看起来不够漂亮,但是,价位会很好,而且,略作装修,它会大放异彩。

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  Amy跟大家分享一下卖房时的几个要点......

1 挂牌价要合理。
比如说,您所在的社区同类房型卖60万,您非要挂75万,其直接后果就是买家被您的街坊吸引去了,您的房子在无形中为别人的房子做了免费广告。几个星期过去后,由于无人问津被迫降到市场价时,买家可能会质疑为什么那么长时间卖不出去?房子有什么缺陷么?一定不能小看‘市场上挂牌天数’这个重要指标,长期在市场上挂牌,要么极难卖出市场价。无论您自己觉得自己的房子有多值钱,但是价格还是需要市场决定的。

2 不要在能够提升房屋价格的要素上省钱。
卖房前建议对房屋做些基本的装修或润色,比如卖房前的粉刷,橱柜的改造,更换新式门窗等,这些不大的投入所产生的房屋价格提升,往往是您投入的数倍之多。把房子中的个性化因素除掉,比如您房间里的各类小装饰品,浴室中的各类私人物品收起来。

3 不要过度装修。
比如游泳池,在华人群体中,这一元素并不是很受待见,很多买家并不愿意为此多付太多,很可能投入10块的成本,只能在售价上收回5块甚至更少,属于没有把好钢用在刀刃上。

4 卖房的时机很重要。
春天时,往往买卖双方都很活跃,交易兴旺;夏天时,大多数家庭忙于度假,看房卖房的人都会少一些;秋天又再次活跃起来;冬天天寒地冻,人们大多躲在室内,房屋交易自然少些。当一个街区很多房子都在挂牌时,卖家竞争过度,有经验的卖家应该等一等再上市,等市场消化了一些待售房之后再上市。

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与一般海豹油不同
海豹素具有五个重要标志:

1. 商标品牌:Jerry牌
2. 英文名称:Super Harp Seal Omega-3
3. PCBs free, 即不含任何多氯联苯化学物质
4. 颜色:绿色胶囊,味道: 薄荷香型
5. 加拿大卫生部NPN认证号:80008880
    

113,9700-105AVE, Edmonton, 永富商场内一层,金汉龙庭大酒楼下面
全年营业,时间 10:00AM-6:00PM
联系电话:(780)988-7788
加拿大特产
加力牌 超级海豹素,回国礼品最佳选择
活心、美容、抗衰老
清血管、降血脂、降血压
辅助治疗心脑血管疾病、糖尿病等
增进大脑发育,促进智力开发

加力牌超级海豹素是加拿大加力公司独家专有产品,其突出特点是PCBs free,
是加拿大政府资助的研究项目成果,获得加拿大卫生部GMP和NPN双重认证,
从而成为迄今为止加拿大卫生部唯一推荐的婴儿可以长期安全服用的保健品。

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